시행사의 부동산 프로젝트파이낸싱 자기자본 투입 규모를 현재 3% 수준에서 20%까지 확대할 경우 사업 전반의 리스크가 현저히 감소하고 총 개발비용도 상당한 절감 효과를 거둘 수 있다는 실증 연구 결과가 공개됐다.
한국개발연구원은 22일 발표한 연구보고서를 통해 2013년부터 현재까지 진행된 국내 PF 사업 현장 800여 곳에 대한 종합 분석 결과를 제시했다. 황순주 KDI 선임연구위원이 작성한 이번 보고서는 자본 투입 확대가 실제 위험도 완화에 미치는 구체적 영향을 데이터로 입증했다는 점에서 주목받고 있다.
현재 국내 PF 시장은 사업 주체가 전체 개발비의 3%만 자체 자금으로 조달하고 나머지 97%를 건설업체 보증을 바탕으로 한 금융권 대출에 의존하는 극도로 낮은 자본 구조가 일반화되어 있다. 이러한 방식은 시장 금리 상승이나 부동산 경기 침체 등 외부 충격 발생 시 사업 주체의 경영 악화가 건설사와 금융기관으로 빠르게 전파되는 구조적 취약점을 안고 있다.
분석 결과에 따르면 자본 비율을 20%로 상향 조정할 경우 주택 사업장의 손익분기 분양률이 59.2%에서 46.3%로 약 13%포인트 하락하는 것으로 나타났다. 손익분기 분양률은 PF 대출 상환을 위해 반드시 달성해야 하는 최소 분양 수준을 뜻하는데, 이 수치가 낮아진다는 것은 분양 실적이 예상을 밑돌아도 사업 주체가 견딜 수 있는 완충력이 그만큼 확대된다는 의미다.
비용 측면에서도 긍정적 변화가 관찰됐다. 전체 PF 사업장의 평균 총 개발비는 3108억원에서 2883억원으로 225억원(7.2%) 감소했으며, 주택 사업장의 경우 3151억원에서 2801억원으로 350억원(11.1%) 줄어들어 더 큰 절감 효과를 보였다.
비용 절약은 주로 건설비와 자금조달비에서 발생했다. 자체 자본이 충분해지면 신용도 높은 건설업체의 보증에 의존할 필요성이 줄어 건설비가 1606억원에서 1503억원으로 6.4% 감소했다. 또한 대출 규모 축소에 따른 이자 등 자금조달 비용도 268억원에서 234억원으로 12.6% 하락했다.
보고서는 정부가 추진하고 있는 자본 확충 정책에 대한 개선 방향도 제시했다. 먼저 금융당국이 도입 예정인 PF 대출 총량 제한 조치는 전 사업장에 획일적으로 적용하기보다는 자본 비율이 낮은 사업장을 중심으로 선별적으로 시행해야 한다고 권고했다.
아울러 정책 혜택 산정 기준이 되는 적격 자본 범위에 일반 주식뿐만 아니라 상환 부담이 없는 우선주도 포함시켜 투자자 참여를 활성화해야 한다고 지적했다. 토지 현물 출자 촉진을 위한 양도세 납부 유예 제도 역시 한시적 운영이 아닌 상설 제도로 전환할 필요성을 강조했다.
특히 대규모 PF 사업에서 광범위하게 활용되는 프로젝트파이낸싱비히클(PFV)의 규제 공백 문제가 주요 이슈로 부각됐다. 프로젝트 리츠는 33% 이상, 부동산펀드는 20% 이상의 자본 비율 규제를 받는 반면, PFV는 아무런 제약 없이 3% 자본만으로 사업을 진행할 수 있어 형평성 문제가 제기된다.
황순주 선임연구위원은 "자본 확충의 긍정적 효과를 극대화하면서도 개발사업이 과도하게 위축되지 않도록 균형 잡힌 정책 설계가 핵심"이라며 "PFV 등 규제 사각지대 해소와 투자 인센티브 강화가 병행되어야 한다"고 강조했다. 정부는 지난해 11월 PF 자본 비율을 중장기적으로 20%까지 확대하겠다는 계획을 공표한 바 있다.
